Actualité & conseils en droit immobilier

Si certains professionnels de l’immobilier se félicitent de l’actuel « retournement de situation » [1] s’agissant de l’absence de prorogation du délai de rétractation en matière de vente immobilière à l’épreuve du COVID-19, cette modification au mépris de la sécurité juridique engendrera nécessairement de nombreux contentieux...

Ce 15 avril 2020, une nouvelle ordonnance « COVID-19 » [2] a opéré – subtilement – un changement de cap s’agissant du délai de rétractation des ventes immobilières en excluant cette fois-ci et expressément ce délai des délais prorogés par une précédente ordonnance du 25 mars 2020 [3] ...

Cette « modification » qualifiée opportunément de simple « modification interprétative » amène à des problématiques juridiques importantes notamment en matière de sécurité juridique et de non-rétroactivité des actes administratifs.

En pratique surtout, des personnes vont être lésées par ce « renversement de vapeur »...

En effet, quid de la situation des bénéficiaires d'un droit de rétractation entre le 25 mars et le 15 avril 2020 qui "ont raté le coche" ayant légitimement pu croire, avec l'ordonnance du 25 mars 2020, que leur droit de rétractation était prorogé et qui ont finalement "appris" par ordonnance du 15 avril 2020 que le droit de rétractation figurait dans la liste des "exceptions" aux prorogations de délais ?

Retour sur cette modification, ses conséquences pratiques et les difficultés qui vont en découler ...

Avant la conclusion d'une vente immobilière, il est très fréquent que les parties signent une promesse synallagmatique de vente (appelée souvent "compromis de vente") ou une promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente, à la différence du compromis de vente, ne lie en principe que le vendeur (sauf« indemnité d'immobilisation » constituant le prix de l'exclusivité à charge du bénéficiaire).

Concrètement, par la promesse unilatérale de vente, le promettant (vendeur) s’engage à vendre un bien déterminé à un bénéficiaire.

Ce dernier dispose alors alors d’une option : soit il accepte l’achat du bien et la vente est définitivement conclue soit il refuse l’achat et la promesse unilatérale de vente devient alors caduque.

Mais, que se passe-t-il si le promettant (vendeur) décide finalement de ne plus vendre au bénéficiaire de la promesse ? ou même de ne plus vendre du tout ? Peut-il "revenir en arrière" et révoquer son consentement à la promesse de vente ? Quelles sont les risques d'une rétractation du promettant ?

Lorsque le locataire de locaux commerciaux est en liquidation judiciaire, plusieurs questions peuvent se poser.

A ce titre, le bailleur peut s'interroger : peut-il mettre fin au contrat de bail ? Quelle procédure doit-il suivre ? Quelles sont les modalités de résiliation d’un bail commercial en cas de liquidation judiciaire du locataire ?

Pour rappel, la procédure de liquidation judiciaire est applicable au débiteur en cessation des paiements dont le redressement est manifestement impossible. Elle est destinée à mettre fin à l'activité de l'entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits et de ses biens.

Néanmoins, la procédure collective du locataire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail commercial en cours.

La résiliation du bail peut survenir à l'initiative du liquidateur (ou de l'administrateur) lorsque celui-ci décide de ne pas continuer le bail : le bail est alors résilié au jour où le bailleur est informé de cette décision. 

La résiliation du bail peut par ailleurs survenir à l'initiative du bailleur lequel pourra demander la résiliation en Justice mais sous des conditions précises.

La mise en vente d’un bien immobilier peut être réalisée :

• soit par le particulier lui-même ;
• soit par l'intermédiaire d'une agence immobilière ;
• soit par l'intermédiaire d'un avocat mandataire en transactions immobilières.

Aujourd'hui, nombreux sont ceux qui souhaitent se passer d’un intermédiaire.

En effet, avec l’essor des plateformes de mise en relation, mettre en vente son bien immobilier paraît relativement simple.

Néanmoins, lorsqu'un particulier désire vendre sa maison sans passer par un intermédiaire, il est nécessaire qu'il connaisse les points clés de toute vente immobilière.

La vente comporte deux éléments essentiels : le prix et le transfert de propriété. Si l'un d'eux fait défaut, il n'y a pas vente. 

Au delà de ces éléments essentiels, il est nécessaire de respecter :

• les obligations légales préalables à la vente ;
• les obligations légales postérieures à la vente.

 Afin de réussir son projet de vente immobilière, il convient de connaître précisément les obligations liées à une vente immobilière.