Actualité & conseils en droit immobilier

La ville de Lille compte 70 % de locataires selon une étude récente de l’INSEE.

La location est donc très appréciée à Lille et pourtant, il n’est pas rare qu’il y ait des différends entre bailleur et locataire d’un bail à usage d’habitation.

Les conflits sont notamment très fréquents s’agissant de la question de la restitution du dépôt de garantie souvent qualifié à tort “caution”.

Ces conflits surviennent notamment s’agissant de l’imputabilité des dégâts causés, justifiant de ce fait l’existence de l’état des lieux qui va s’effectuer lors de l’entrée du locataire dans le logement ainsi qu’à sa sortie et permettra d’attester de l’état du logement (et surtout de son évolution).

Tout bailleur d’un bail à usage d’habitation peut, lors de la signature du bail, exiger de son cocontractant ou d'un tiers le versement d'un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le “cautionnement” qui est un autre type de garantie donnée par le locataire et qui est un acte, écrit et signé, obéissant à un formalisme précis, par lequel une personne s'engage envers le bailleur à payer à la place du locataire qui ne paie plus les sommes dues au titre du contrat de bail.

Mais à quoi correspond ce “dépôt de garantie” ? Quelles sont les règles en matière de restitution du dépôt de garantie ?

Avant la signature d'un acte de vente chez Notaire, les parties signent souvent un "compromis de vente".

Ce compromis peut être rédigé par un Notaire (acte authentique), par un avocat (acte d'avocat) ou par les parties elles-mêmes voire par un tiers, bien souvent par une agence immobilière (acte sous seing privé).

Le compromis de vente - qui est juridiquement une promesse réciproque ou synallagmatique de vente et d'achat - peut se définir comme le contrat par lequel les deux parties s'engagent respectivement l'une à vendre, l'autre à acheter un bien déterminé à un prix déterminé. 

Si vous avez signé un compromis de vente mais que vous souhaitez vous désengager, il sera fondamental de faire analyser ledit compromis par un avocat afin qu'il vous informe de l'opportunité et des risques d'un tel désengagement.

En effet, le compromis peut être un acte particulièrement engageant si ses conditions sont respectées et si sa rédaction en fait un acte de vente, l'article 1589 du Code civil posant pour principe que la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La vente immobilière opère transfert de la propriété et de ses accessoires à l'acquéreur.

Même si différentes dispositions juridiques imposent au vendeur un devoir général d’information sur le bien qu’il vend, il arrive que l’acquéreur soit confronté à des mauvaises surprises ensuite d’un achat immobilier.

La garantie des vices cachés que le Code civil fait peser sur le vendeur peut à ce titre être mise en œuvre sous certaines conditions lorsque l'acquéreur n'a pas été correctement informé par le vendeur.

Egalement, cette garantie peut être mise en œuvre lorsque le bien présente des vices « cachés » en ce sens qu’ils n’étaient pas apparents lors de l’achat.

La garantie légale des vices cachés est connue du grand public mais ses conditions de mise en oeuvre sont strictes et il convient d'en avoir connaissance avant toute action.

Le bail d’habitation est un contrat qui s’applique aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Le statut locatif des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale résulte de la loi du 06 juillet 1989 dite loi « Mermaz ». 

Dans le cadre d'un bail d'habitation soumis au statut locatif de la loi de 1989, seul le locataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment, sans avoir à attendre la date d'échéance normale du bail et ce, de manière discrétionnaire.

De son côté, la faculté de donner congé pour le bailleur est strictement encadrée.

En effet, le bailleur ne peut valablement donner congé que dans trois cas précis et doit respecter un délai de préavis strict.

Le bailleur doit donc respecter des règles de fond et de forme afin que son congé soit valable.