Actualité & conseils en droit immobilier

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, il y a des règles à respecter.

Ces règles commencent avant même la signature du compromis de vente et dès l’émission de l’offre de vente du vendeur.

Certaines questions se posent dans le cadre de l’étape préalable d’offre de vente du bien immobilier émise par le vendeur notamment lorsqu’il s’agit d’une « offre au public » par exemple par l’intermédiaire d’un site de mise en ligne d’annonces tel leboncoin.

Vendeur, vous avez mis en vente votre bien immobilier à un prix fixé et vous avez reçu plusieurs offres au prix ainsi que des offres plus élevées que le prix fixé dans votre annonce : que pouvez-vous faire ? Est-il possible de pousser à la « surenchère » ? Pouvez-vous refuser la première offre au prix ?

Acheteur, vous êtes le premier à avoir fait une offre au prix de vente. Etes-vous légalement celui qui doit signer la vente ? Le vendeur est-il en droit de vous opposer qu’il a reçu une offre supérieure au prix pour vous refuser la vente ?

L’objet de cet article est de vous rappeler les principes en matière de vente immobilière.

La vente aux enchères provient essentiellement d’une saisie immobilière laquelle est une mesure d'exécution forcée qui permet à un créancier muni d'un titre exécutoire de recouvrer les sommes qui lui sont dues par un débiteur quand une tentative de recouvrement amiable a échoué.

La saisie immobilière est divisée en trois grandes étapes : saisie puis vente (amiable ou forcée) et distribution du prix de vente entre les créanciers.

Nous allons nous intéresser principalement à la vente aux enchères (ou vente par « adjudication » ou « vente forcée »).

Lorsque le Juge de l’Exécution (JEX) a ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi, il va fixer une « audience d’adjudication » : il s’agira des enchères publiques en vue de l'adjudication de l'immeuble.

Comment se déroule la vente aux enchères en pratique ?

Il y a trois étapes principales qui sont les suivantes :

• la période antérieure à la vente aux enchères (publicité, visites etc) ;
• le déroulement des enchères dans l’enceinte du tribunal ;
• la période postérieure à la vente aux enchères (notamment le paiement du prix de vente).

Lors d’une procédure judiciaire, la preuve a toute son importance et c’est elle qui va déterminer l’issue du procès (retrouvez mon article "La Justice : une affaire de preuve, plus que de vérité").

Toutefois, dans certains cas, les preuves classiques (photographies, constats d’huissier notamment) vont être insuffisantes pour que le Juge soit « éclairé » car il aura besoin de disposer d’un « avis technique ».

C’est le cas en matière immobilière (vice caché, malfaçons, infiltrations, etc) où la preuve va justifier l’intervention d’un expert dans le cadre d’une expertise laquelle pourra être « judiciaire » ou « amiable ».

Lorsque l’expertise est ordonnée par le juge (qui peut être notamment le juge des référés), on dit qu’elle est « judiciaire ».

A défaut d’être ordonnée par un Juge, elle est « amiable » (on parle d’ailleurs plus justement d’ « expertise officieuse » ou d’ « expertise privée »).

Une expertise amiable, à la différence d’une expertise judiciaire, est diligentée à la requête de ceux qui le souhaitent (souvent réalisée à l’initiative d’une assurance). En clair, elle est diligentée par les parties elles-mêmes, voire par une seule d’entre-elles (expertise unilatérale) et l’expert amiable est choisi par les parties (et non par le Juge).

En matière de vente immobilière, le vendeur a trois obligations essentielles :

• une obligation d’information (devoir d’informer l’acheteur des informations dont il a connaissance ou dont il est censé avoir connaissance compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier et qui sont nécessaires pour que l’acheteur s’engage en toute connaissance de cause) ;
• une obligation de garantir le bien immobilier qu’il vend (garantie des vices cachés, garantie d’éviction),
• une « obligation de délivrance conforme ».

L'obligation de délivrance conforme est souvent méconnue alors qu'il peut s'agir d'un fondement juridique très utile pour l'acheteur qui estime que le bien immobilier reçu du vendeur n'est pas celui "promis".

Quels sont les contours de cette obligation de délivrance conforme ? A partir de quand y-a-t-il manquement à l’obligation de délivrance conforme ? Comment s’apprécie un tel manquement ? Quelles sont les conséquences à tirer d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ?

L’objet de cet article est de vous apporter des précisions sur cette obligation de délivrance conforme du vendeur.