Actualité & conseils en droit immobilier

En cette période inédite liée au COVID-19 et aux mesures qui en découlent, des questions se posent pour l'immobilier d'habitation.

Il s’agit de nombreuses questions en lien avec la situation de "crise" actuelle et relatives à un achat immobilier, à une fin de contrat de location, à un déménagement, au paiement du loyer etc.

Ainsi, vous êtes locataire et vous avez donné votre préavis, comment cela va-t-il se passer avec le confinement ?

Vous avez signé un compromis de vente avant le confinement, comment va se passer la suite ?

Vous êtes propriétaire et un nouveau locataire devait emménager : pouvez-vous rompre ou annuler le contrat de location sans préavis ?

Vous vous interrogez sur le paiement des loyers ? Est-il annulé, suspendu, reporté ?

Acheteur, vous avez signé un compromis de vente et vous vous demandez si vous pouvez "annuler" la vente ? ou encore ce que vous allez faire pour respecter la condition suspensive d'obtention de votre prêt alors que les Banques sont quelque peu "paralysées" par la période actuelle ?

Maître Louise BARGIBANT répond à vos questions légitimes.

L’objectif de cet article est d’apporter les réponses aux questions les plus courantes en la matière.

En matière de vente, bien souvent, lorsqu’un marchandise doit être livrée ultérieurement ou que la prestation de service doit avoir lieu plus tard, un premier versement par l’acheteur est effectué à la commande (le solde étant versé à la livraison ou lors de la réalisation de la prestation).

Dans le langage courant, la somme versée sera qualifiée indifféremment d’ « arrhes » ou d’ « acompte ».

Pourtant, juridiquement, ces deux termes n’ont pas le même sens et surtout n’ont pas les mêmes effets.

il est très important de « définir » ce premier versement et surtout de bien s’entendre au préalable sur le rôle attribué à ce versement car selon la qualification des parties en « arrhes » ou « acompte », la situation ne sera pas la même.

L’objectif de cet article est de revenir sur ces deux notions souvent confondues afin d’éviter certaines difficultés liées à des incompréhensions entre vendeur et acheteur suite au versement d'une avance car on ne le répétera jamais assez mais arrhes ou acompte, ce n'est pas la même chose !

Dans son allocution du 16 mars 2020, le président de la République, Emmanuel MACRON, affirmait, en soutien aux entreprises impactées par le COVID-19 et par les mesures en découlant, que : « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Une semaine après son allocution, une loi – la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 – était promulguée et prévoyait l’autorisation pour le gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois, toutes mesures visant à prévenir ou à limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique.

On attendait donc avec impatience l’ordonnance appliquant en pratique l’allocution présidentielle relative à la « suspension » des loyers, des factures d’eau, d’électricité et de gaz.

Cette ordonnance a été publiée le 25 mars 2020. Différents décrets pris ensuite en application de cette ordonnance ont apporté des précisions sur le dispositif mis en oeuvre en matière de loyers commerciaux et professionnels face au COVID-19.

Or, le dispositif apparaît nettement moins prometteur pour les locataires que celui que semblait avoir annoncé notre Président en protection des entreprises locataires de baux commerciaux.

L’objectif de cet article est de revenir sur ce dispositif spécial.

Lorsqu’une société commerciale est placée en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire, le tribunal de commerce qui ouvre la procédure collective peut décider de « sanctionner » à cette occasion le dirigeant de la société.

La sanction à l’encontre du dirigeant peut être :

• une sanction patrimoniale : il s’agit de la condamnation du dirigeant de la société en liquidation judiciaire qui a commis une faute de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif à supporter tout ou partie de cette insuffisance (on appelle cela en pratique « le comblement de passif ») ;
• une sanction personnelle : il s’agit de la  sanction de « faillite personnelle » ou de  la sanction d'« interdiction de gérer » pour une durée précise (qui ne peut être supérieure à 15 ans).

Les sanctions personnelles (faillite personnelle ou interdiction de gérer) peuvent être très lourdes de conséquences puisqu’elles vont entraîner de nombreuses déchéances et interdictions et notamment une interdiction de gérer qui peut écarter pendant une durée importante le dirigeant de la vie des affaires.

Mais, ces sanctions ne sont pas nécessairement « irrévocables » puisqu’existe notamment une procédure de « relèvement » du chef d’entreprise sanctionné.

Cette procédure pourra permettre, sous conditions, au dirigeant sanctionné de bénéficier d’un « droit au rebond », d’un droit à une « seconde chance » car le tribunal pourra décider de le réhabiliter en mettant fin à cette sanction avant son terme.